作为上海全市今年第一幅通过上海市房地局公开挂牌转让的优质住宅用地，森兰•外高桥首批入市的A1-1、A1-2地块注定将成为市场焦点。转让方外高桥公司方面在过去的3年多时间里，对占地约5.74平方公里的整个项目进行了全面前期开发，总投入资金已高达约30亿元。而接下来，外高桥方面将继续重点投资营造森兰湖泊总面积为3.8平方公里的生态环境。

　　回顾新江湾城土地价值被逐渐发掘的历程，更多的业内人士意识到，森兰•外高桥这个上海新一代国际化社区首次打开土地闸门，对有实力的开发商而言，将是绝佳的进入机遇，正如当年合生、华润果断购入新江湾城土地一样。

　　这注定将是实力企业长远眼光下的战略投资。预计到2010年，整个森兰•外高桥将逐渐显现上海新一代国际化生态港城的形象。

　　价格洼地初探

　　森兰•外高桥此次推出的地块总价为11.9亿元，折算楼面地价为7500元/平方米。

　　“森兰•外高桥此次首次推出的两幅宅地，显然还只是一个开始，旨在对市场进行试探，后续土地将在今后逐步入市。”一位长期关注该项目的业内人士指出。

　　在目前上海市场优质住宅地块日渐稀缺的情况下，尤其是能形成如此整体规模开发的土地所剩无几。

　　事实上，把森兰•外高桥项目放在区域发展的背景下来判断，或许能更准确判断其价值所在。

　　在整个上海新市镇建设规划中，外高桥新市镇的建设目标是成为浦东北部的海港新城。占地面积约5.74平方公里的森兰﹒外高桥是这个港城的核心区域。

　　对整个区域的开发周期而言，A1-1、A1-2地块的转让、未未来首批房源入市，都还只是第一步，是整个区域价值被重新认识和开拓的初始。

　　不过，面对如此庞大的优质土地资源，面对首批土地总价，中小型开发商或许只能望之兴叹。

　　而就像新江湾城在每次成交土地时，住宅土地楼面地价2005年5600元/平方米、2006年6600元/平方米、2007年上半年12500元/平方米、2007年下半年20000元/平方米，外界都惊呼地价如此之高的同时，却在感叹前一次土地的买家多么幸运。

　　新江湾城2005年首幅土地出让5600元/平方米，与新江湾城板块首个入市楼盘接近万元的售价相比，超过楼价的50%；而此次森兰•外高桥首幅土地报价约7500元/平方米，与所在板块的最近首个入市楼盘未未来20000元左右的均价相比，不到楼价的40%。

　　尽管这不是个非常精确的类比，但多少让人看到森兰•外高桥今后的空间，尤其是随着该项目配套在巨额投入的基础上，还将持续追加。作为对土地的一级开发基础营造，外高桥公司已经投入30亿元资金。

　　上海外高桥保税区开发股份有限公司是受政府委托负责开发森兰﹒外高桥区域的上市公司,拥有5.74平方公里土地使用权。为了解决开发建设以及建成后对楔形绿地的维护费用，政府给予了一系列优惠政策，在5.74平方公里范围内，70%的土地用于开发绿地，30%的土地用于建设新市镇的城市核心功能设施，以保证项目在开发和运营过程中实现自我开发、自我平衡。

　　森兰国际社区的人均绿地面积达到65平方米，而目前，上海市内人均绿地面积在11平方米左右。

　　沿2007年底新通车的轨道交通6号线北行，东靖路站、五洲大道站、洲海路站以及保税区南站均位于森兰•外高桥项目周边，加之附近环线高速道路等业已成型的交通网络，在正式亮相之前，这里已经提前具备了便捷的交通。

　　项目区域市场空间巨大。目前，外高桥保税区入驻企业9000多家，世界500强企业中的128家已经进入保税区，吸纳近20万人的就业人口，其中外籍人士为1万多人。经济总量近700亿元，约占浦东新区的30%。